南楼经济开发区管委会，大石桥经济开发区管委会，各镇区人民政府、管委会（农场），市政府各部门：

《大石桥市城市房地产开发经营管理办法》业经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

二〇〇六年四月十七日

大石桥市城市房地产开发经营管理办法

 

第一章　总　则

第一条　为了规范我市房地产开发经营行为，加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，制定本办法。

第二条　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条　房地产开发经营应该按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条　市规划建设委员会负责全市城市房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章　房地产开发企业

第五条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应该具备下列条件：

（一）有800万元以上的注册资本；

（二）有10名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

第六条　外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条　设立房地产开发企业，应当向市工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的应当说明理由。工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取市规划建设委员会的意见。

第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列材料到市规划建设委员会备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条　市规划建设委员会根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，将备案并经核定的房产开发企业资质等级报营口市城市开发办公室审批。房地产开发企业应当按照核定审批后的资质等级，承担相应的房地产开发项目。

第三章　房地产开发建设

第十条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。按照国家有关规定需要经发展改革部门核准的，还应当报发展改革部门核准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条　确定房地产开发项目，应当坚持旧改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，尤其要重视棚户区的改造，保护和改善城市生活环境，保护历史文化遗产。

第十二条　房地产开发用地应当以出让方式取得，购买土地使用权的开发单位必须具备资质等级，法律、法规规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或划拨前，市规划建设委员会、城市拆迁办应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）项目拆迁补偿，安置要求。

第十三条　房地产开发项目由市政府完成拆迁的，净地挂牌出售及新增土地的出让金扣除征地补偿、动迁费用后，由市政府全额收取，用于公益事业和基础设施建设。

第十四条 旧区改造需拆迁的，实行定额补贴。挂牌底价土地出让金（扣除拆迁工本费）的90%返给开发单位，作为政府对拆迁安置及配套建设的定额补贴，不足部分由开发单位承担；其余的10%作为政府收益（其中3%上缴上级财政，7%市政府用于基础设施建设及处理开发建设遗留问题）。挂牌底价以上的竞买增价全部作为政府收益。此款由市财政局专户存储，专款专用。

开发单位应提供足量的回迁安置用房。经市城市拆迁办核实，开发单位提供的回迁安置房屋多于该项目被拆迁户数的，可以用回迁安置房屋抵顶40%以内的回迁安置费用（即上缴的土地出让金返还开发单位部分）。拆迁费用不足时，开发单位应及时补足，否则，后果由开发单位承担。

第十五条　拆迁范围内的旧房残值款由市城市拆迁办收取，全额上交市财政局。

旧房残值款收取的标准为：平房每户200—500元，楼座每户500—1000元；楼房及特殊结构的房屋按实际情况另定。

第十六条　房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。

第十七条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，由土地管理部门征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。因不可抗力、市政府及政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十八条　房地产开发项目应严格执行施工许可证制度。凡新开工项目没有按规定取得施工许可证的，不得擅自施工，规划管理部门不得给该项目工程放线。

第十九条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第二十条　房地产开发项目竣工，经验收合格备案后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，房屋产权管理部门不得办理产权证书。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向规划建设主管部门提出竣工验收申请。规划建设主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共卫生及安全的内容，组织公用事业管理、工程质量监督、规划、消防、人防、房产、电业等有关部门进行综合验收。

第二十一条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，应当依照本办法第十八条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。主要包括：

1 .物业管理应按《大石桥市城市住宅区物业管理办法》的规定严格执行。

2.开发项目竣工后，开发企业应到物业管理部门办理托管手续，并按规定交纳托管费，外埠物业公司接管物业前必须到工商行政管理部门登记备案，经物业管理部门批准， 方可接管物业。

3.开发项目竣工后，开发企业必须到电业部门办理相关手续，交齐费用，保证居民供电由电业部门管理，不得由物业公司加价收取电费。

4.供热必须统一规划，由供热公司建设管理，除经市政府批准外，开发企业不准自建锅炉房。

5.开发企业确定开发项目后，要到自来水公司办理用水手续，拆迁管理部门在下达拆迁通知时一并通知自来水公司。拆迁过程中因停水造成管网改造所发生的费用由开发企业负责。

第二十二条　房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每年两次报送市城市开发办备案、检查。

第四章房地产经营

第二十三条　开发项目在开发过程中，造成基础设施损坏的由开发企业修复，费用由开发企业负责。

第二十四条　转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十五条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到市规划建设委员会备案。

第二十六条　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十七条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十八条　房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应提交下列材料：

（一）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书的证明材料；

（二）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；

（三）营业执照和资质等级证书；

（四）工程施工合同；

（五）预售商品房分层平面图；

（六）商品房预售方案。

第二十九条　房产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意商品房预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意的，应当说明理由。

第三十条　房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明文号；

第三十一条　房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到土地管理部门和房产管理部门备案。

第三十二条　销售商品房，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第三十三条　房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明材料和商品房销售委托书。

第三十四条　房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十五条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供由辽宁省建设厅监制的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当注明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十六条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十七条　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明材料。

第五章法律责任

第三十八条　违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令房地产开发企业停止房地产开发经营活动，没收违法所得，并依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条　违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由规划建设管理部门责令限期改正，并依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条规定处5万元以上10万元以下的罚款； 逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第四十条　违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由规划建设管理部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由规划建设管理部门组织有关部门和单位进行验收，并依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定处10万元以上30万元以下罚款。

第四十一条　违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由规划建设管理部门责令限期返修，并依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定处交付使用的房屋总造价的2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条　违反本办法规定，未取得施工许可证或开工报告擅自施工的，由规划建设管理部门责令停止施工，限期改正，并依据国务院《建设工程质量管理条例》第五十七条规定处工程合同价款1%以上2%以下的罚款。

第四十三条　违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由国土资源部门责令停止违法行为，没收违法所得，并依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十八条规定处违法所得5倍以下的罚款。

第四十四条　违反本办法规定，擅自预售商品房的，由规划建设管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十五条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中对不具备办理相关手续的城市开发项目给予办理手续的，由其上级机关责令改正，对责任人给予行政处分，责任人不得继续从事监督管理工作，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第四十六条　本办法自文件印发之日起施行。